Kentsel Dayanıklılık II: Konutlar

Okuma Süresi: 3 dk. Kategori: Etki Yatırımı Tarih: 11 Ağustos 2020

Konu ile ilgili ilk yazıya buradan ulaşabilirsiniz: https://etkiyap.org/blog/kentsel…

Barınmak, temel haklardan biri olmasına rağmen dünya genelinde ciddi bir sorun. İşbu ciddiyetin sebebi de yeterli konut olmaması değil; mevcut arzın yeterli bir kısmının ulaşılabilir ve insan onurunu destekler hüviyette olamaması. Arsa geliştirme, inşaat, finansman, ek hizmetler, vergi ve harçlar, yatırımcıları orta ve üst gelir grubuna hitap eden konutlar geliştirmeye itiyor. Bu gruplardaki talebin de bir sınırı olmasından mütevellit, arz fazlası riski gündeme gelebiliyor. Yani, arz ve talep birbirleriyle buluşamıyor ve ciddi bir sosyal ve ekonomik verimsizlik ortaya çıkıyor. Bir diğer konu da konutların sürdürülebilir olamamaları… Sürdürülebilir konutların illa çok daha yüksek bütçeler gerektireceği önyargısını destekleyecek ampirik çalışmalar bulunmamasına rağmen, pek çok yatırımcı geleneksel yöntemlerle iş yapmaya devam ediyor.

Dolayısıyla ulaşılabilir ve sürdürülebilir konut geliştirme, etki yatırımcıları açısından ekolojik, ekonomik ve toplumsal fayda yaratmanın önemli bir aracı olabilir. Dünyada pek çok başarılı inisiyatif halihazırda bulunmakta. Bunlardan birisi de New York eyalet meclisi tarafından kurulan “New York City Housing Development Corporation” (HDC) ve yürüttükleri “Mix and Match” (karıştır ve eşleştir) programı. Bu programda iki kredi işleme alınıyor. İlk kredi vergiden muaf tahvil ihracı ile karşılanırken, ikinci kredi de HDC’nin rezervlerinden ve diğer sübvansiyonlardan karşılanıyor. Bu imkanlardan yararlanabilmek için yatırımcının %40-%60 kuralını gözetmesi gerekiyor. Yani kiracıların en az %40’ı, projenin geliştirildiği bölgenin medyan gelirinin en fazla %60’ı kadar kazanan hanelerden oluşmalı. Geriye kalan daireler ise medyan gelirin %130’una kadar kazanan hanelerden oluşabiliyor.

“Tiffany Street Apartments” projesinde kiralar, “Mix and Match” programı kapsamında aylık 471 Dolardan başlıyor. Bronx bölgesinde 1+1 dairelerin kiraları ortalama 1.750 Dolar seviyesindedir.

Türkiye’de bu yaklaşımın uygulama alanı bulabilmesi için bir dizi adım atılması gerekiyor. Öncelikle konut sektörünü “yap-sat” döngüsünden kurtarmak hedeflenmeli. Bunun için de dünyanın farklı yerlerinde uygulanan “uzun vadeli getiri için proje geliştirme, elde tutma, profesyonel şekilde işletme ve kiralama” modelinin yaygınlaşması lazım. Bu model, uluslararası fonları ve fon yatırımcılarını çekebilmek için de çok önemli. Bir diğer adım da etkin bir veri bankası oluşturmak olacaktır. Objektif, ölçümlenebilir ve kamuya açık şekilde mahalle bazlı gelir seviyelerinin tespit edilmesi gerekiyor. Kayıt dışılık, bu tespiti zorlaştıran etmenlerden. Yine de en kritik nokta her zamanki gibi güçlü iş birlikleri kurabilmek. Özel sektör, STK’lar, yerel yönetimler ve merkezi yönetim bir araya gelerek, asgari risk ile azami fayda sağlanmasına destek olabilirler.